Kupujete nebo prodáváte nemovitost? „Dejte si pozor na nekalé praktiky některých realitních kanceláří. Můžete přijít o peníze, ať už prodáváte nebo kupujete,“ říká realitní makléřka Milada Vejtasová, Profimakléřky.
Mezera v zákoně
Velká rizika plynou z rezervační smlouvy, kterou nejnovější zákon O realitním zprostředkování z roku 2020 č. 39/2020 Sb. výslovně neupravuje. Protože se jedná o poměrně nový zákon a není k němu zatím vytvořena judikatura, realitní kanceláře mají více možností řešení tzv. rezervační smlouvy. Některé si ji bohužel šikovně upravují ke svému vlastnímu zvýhodnění.
Proč a kdy se uzavírá rezervační smlouva
Rezervační smlouva se uzavírá na začátku případu, kdy zájemce projeví vážný zájem koupit nemovitost a potřebuje čas na vyřízení financování nebo jiných podstatných záležitostí. Určuje poplatek, který zájemce zaplatí za to, že vlastník a realitní kancelář nebudou nemovitost po určenou dobu nabízet. Pokud si zájemce nemovitost koupí, rezervační poplatek se stane součástí její celkové ceny.
Trojstranná rezervační smlouva má svoje rizika
„Účastníky Trojstranné rezervační smlouvy jsou prodávající, kupující a realitní kancelář. Tato smlouva ze své podstaty obsahuje budoucí kupní smlouvu, což mimo jiné znamená závazek prodávajícího prodat kupujícímu a závazek kupujícího od prodávajícího koupit,“ vysvětluje Vlaďka Skoupá advokátka Profimakléřek.
Existují realitní kanceláře, které svoje zákazníky (prodávající i kupující) o tomto závazku neinformují. Stává se, že když prodávající a kupující podepisují smlouvy sami za sebe, nejsou si vědomi toho, že rezervační smlouva je vlastně budoucí kupní smlouva a obsahuje vzájemné závazky, na kterých se v této fázi obchodu ještě nedomluvili.
Zájemce může zaplatit tučnou pokutu
Nejvíc riskuje zájemce, který se podpisem trojstranné rezervační smlouvy stává budoucím kupujícím a zaváže se koupit nemovitost ve chvíli, kdy ještě nemá zajištěno celkové financovaní, tzn. neví vlastně jestli si koupi může dovolit. Pokud nebude moci kupní smlouvu uzavřít, může zaplatit tučnou smluvní pokutu, která bývá součástí trojstranných rezervačních smluv mezi prodávajícím a kupujícím pro případ, že se neuzavře vlastní kupní smlouva. Smluvní pokuty v těchto trojstranných smlouvách obvykle zatěžují pouze kupující.
Nepřístupná záloha
Nejde však jen o pokutu. Na základě uzavřené trojstranné rezervační smlouvy kupující skládá obvykle na účet realitní kanceláře tzv. rezervační poplatek, který je v trojstranných rezervačních smlouvách považován za zálohu na kupní cenu.
Některé realitní kanceláře v trojstranných rezervačních smlouvách uvádí, že jejich klientem je pouze prodávající, a že kupujícímu neposkytují žádné služby. Z takto uzavřené rezervační smlouvy pak neplynou kupujícímu vůči realitní kanceláři žádná práva, protože není jejím klientem. Není-li s prací realitní kanceláře spokojen, nemá žádné nároky např. z vadného plnění.
Rezervační zálohu může vyžadovat pouze po prodávajícím, který ji však také nemá, protože je na účtu realitní kanceláře.
Zajímejte se také o podmínky, jak bude naloženo s rezervačním poplatkem, pokud vám banka neschválí hypotéku. Slušná realitní kancelář by vám měla peníze vrátit, případně si za předem dohodnutých podmínek ponechat pouze jejich část na úhradu jejích skutečných výdajů.
Prodávající může také přijít o peníze
Zájmy prodávajícího jsou ohroženy v případě, kdy ho realitní kancelář zastupuje na základě plné moci a trojstrannou smlouvu uzavírá za něho, tzn. na dvou stranách ze tří. Někdy prodávající ani neví, k čemu jej realitní kancelář zavázala. Může za něj podepsat smlouvu, kterou ho zaváže k prodeji nemovitosti za předem neodsouhlasených podmínek, či jej zaváže k úhradě smluvní pokuty kupujícímu.
Přesně takovým případům, kdy realitní kancelář uzavírá smlouvu na dvou stranách ze tří, se snažil zamezit § 15 zákona o realitním zprostředkování. Uvádí, že realitní smlouva (tj. budoucí kupní smlouva, kupní smlouva, budoucí smlouva o převodu družstevního podílu atd.) nesmí být ve stejné listině jako smlouva o realitním zprostředkování. Pokud tomu tak je, ujednání smlouvy o realitním zprostředkování jsou neplatná a zůstávají v platnosti ujednání realitní smlouvy.
Dvoustranná rezervační smlouva
Druhou variantou rezervační smlouvy je dvoustranná smlouva mezi realitní kanceláří a zájemcem.
Vymahatelný rezervační poplatek
Zájemce má v tomto případě vůči zprostředkovateli veškeré nároky z vadného plnění. Pokud není spokojen, může zájemce požadovat vrácení složeného rezervačního poplatku přímo po zprostředkovateli (realitce), nikoliv po prodávajícím.
Žádné pokuty
Na rozdíl od trojstranné smlouvy vyplývá z ustálené judikatury, že součástí dvoustranné rezervační smlouvy nemůže být smluvní pokuta za to, že kupující s prodávajícím neuzavře realitní smlouvu.
