Podle údajů České bankovní asociace ze začátku roku 2024 si plánuje vzít hypoteční úvěr téměř pětina Čechů. Patříte k nim i vy, ale obáváte se toho, jestli na hypotéku dosáhnete, protože podnikáte? V tomto článku jsme si pro vás připravili souhrn všech důležitých informací o hypotékách pro OSVČ.
Může si živnostník vzít hypotéku?
V ČR aktuálně působí přes milion podnikatelů a nemalé procento z nich si plánuje vzít hypotéku. Podnikatelé mají stejně jako zaměstnanci možnost na hypotéku dosáhnout, je však ale třeba říci, že v případě podnikatelů je získání hypotéky přeci jen o něco náročnější než u zaměstnanců.
Hypotéka pro živnostníky se od běžné hypotéky liší tím, že banka u žadatele posuzuje schopnost splácet úvěr na základě daňového přiznání, případně výpisů z účtů, a ne na základě potvrzení o příjmech od zaměstnavatele.
Za výhody živnostenské hypotéky lze považovat možnost koupit si nemovitost k bydlení a zároveň i k podnikání, například dům s dílnou nebo byt s kanceláří apod. Jako podnikatel si také můžete naplánovat, jakým způsobem bance doložíte svůj příjem, a to například na základě daňového přiznání, paušálu nebo obratu.
Zakoupená nemovitost může sloužit k bydlení i k podnikání
Podmínky hypoték jsou pro podnikatele přísnější
Podmínky pro získání živnostenské hypotéky se v mnoha ohledech shodují s podmínkami pro získání klasické hypotéky pro zaměstnance. Rozdílem je ale to, že vás čeká důkladná prověrka příjmů. Podmínkou pro schválení hypotéky pro podnikatele jsou nejen dostatečné příjmy, ale také absence záznamů v registrech dlužníků.
Při schvalování hypotéky se tedy banky na prvním místě zajímají o to, jestli bude žadatel schopný půjčku splácet, k čemuž jim slouží takzvaný scoring neboli posouzení bonity žadatele. U podnikatelů může být náročnější tyto příjmy prokázat. A s jakými dalšími nevýhodami počítat?
- Nižší maximální výše půjčky: V současné době je možné u klasických hypoték získat úvěr až do výše 90 % hodnoty nemovitosti. U podnikatelů je však tento limit zpravidla přísnější a banky u OSVČ obvykle omezují maximální výši úvěru na 70 % hodnoty zástavy.
- Vyšší úroková sazba: Vzhledem k tomu, že nestálé příjmy podnikatelů představují pro banku riziko, bývá hypotéka pro OSVČ spojená s vyšší úrokovou sazbou.
Jak OSVČ dokládají bance své příjmy?
Živnostníci zpravidla dokládají své příjmy doložením daňového přiznání, ze kterého se vypočítává průměrný měsíční příjem. Doložení daňového přiznání však může pro některé podnikatele představovat problém. Mnoho živnostníků totiž používá paušální výdaje a následně vykazuje podstatně nižší příjmy, než které reálně má. Tímto způsobem sice mohou podnikatelé ušetřit, na druhou stranu však nemusí být pro banku dostatečně bonitní.
Živnostníci musí bance doložit své příjmy
Paušální daň a hypotéka
Od roku 2022 mají OSVČ možnost přihlásit se k platbě takzvané paušální daně, ze které se hradí sociální a zdravotní pojištění a také daň z příjmů v rámci jediné měsíční platby. Podnikatelé v režimu paušální daně nevyplňují přehledy pro sociální a zdravotní pojištění ani nepodávají daňové přiznání za uplynulé zdaňovací období, kterým se u OSVČ zpravidla prokazují jejich příjmy.
Jak tedy banky v tomto případě posuzují schopnost splácet úvěr? Přístupy jednotlivých bank se liší, pojďme se podívat na některé z nich:
ČSOB
ČSOB akceptuje výpisy z účtů za posledních šest měsíců, doložit je možné také evidenci příjmů potvrzenou účetní. ČSOB uznává až 60 % z prokazatelných příjmů.
Česká spořitelna
Také u České spořitelny se setkáte s možností předložit výpisy z účtů. Obvykle tato banka uznává zhruba 60 % prokazatelných příjmů.
Moneta Money Bank
Pokud budete sjednávat hypotéku pro podnikatele u Monety, bude po vás chtít výpisy z účtu za poslední tři měsíce a prohlášení o výši příjmů. Banka uznává okolo 50 až 70 % z prokázaných příjmů na základě činnosti.
Nejčastější důvody zamítnutí hypotéky u OSVČ
Podle průzkumů až třetina živnostníků nevěří tomu, že dosáhne na hypotéku, a to z toho důvodu, že jsou jejich příjmy méně stabilní a obtížněji se předvídají. Jaké jsou nejčastější důvody zamítnutí hypotéky pro podnikatele ze strany bank?
- Nedostatečná doba podnikání: Některé banky požadují doložení daňového přiznání za dva předešlé roky. Důvodem k zamítnutí žádosti tak může být skutečnost, že nepodnikáte dostatečně dlouho.
- Negativní záznamy v registrech dlužníků: Překážkou pro získání hypotéky mohou být také výše zmíněné záznamy v registrech dlužníků.
- Nedostatečná výše příjmů: Vaše příjmy jsou pro banku zcela zásadní, pokud tedy nedokážete doložit jejich dostatečnou výši, s hypotékou nepochodíte.
- Nedostatek vlastních finančních prostředků: Jak už jsme zmínili výše, banka vám pravděpodobně poskytne hypotéku jen do výše 70 % hodnoty nemovitosti. Zbylých 30 % budete muset financovat z vlastních zdrojů.
Praktické rady a tipy, jak zvýšit šance na získání hypotéky
Připravili jsme si pro vás ještě několik doporučení a tipů, díky kterým můžete zvýšit pravděpodobnost, že vám banka vaši žádost schválí:
- Přizpůsobte žádosti o úvěr daňové přiznání: Pokud daníte na základě skutečných výdajů, nezahrnujte do daňového přiznání všechny odpočitatelné položky. Tímto způsobem v očích banky zvýšíte svůj příjem.
- Žádejte o úvěr se spolužadatelem: Své příjmy můžete navýšit tím, že o úvěr zažádáte společně se spolužadatelem, čímž dosáhnete na vyšší hypotéku. Pokud žijete v manželství, váš manžel či manželka se stává spolužadatelem automaticky.
- Úvěr bez dokládání příjmů: Na trhu se setkáte i s úvěry bez dokazování příjmů, u kterých vám stačí pouze čestné prohlášení o tom, že máte dostatečné příjmy. Počítejte však s tím, že hypotéky bez dokládání příjmů jsou spojené s podstatně vyššími úrokovými sazbami.
Jak vybrat hypotéku pro OSVČ?
Hypotéku pro živnostníky nabízejí takřka všechny české banky, úvěry se však liší jak svými úrokovými sazbami, tak i podmínkami nebo poplatky. Abyste sami nemuseli porovnávat nabídky jednotlivých bank, můžete se obrátit na finančního poradce, který má přehled o celém hypotečním trhu.
