O tom, že správný výběr nájemníka je zcela zásadní pro hladký průběh pronájmu nemovitosti, svědčí statistiky. Podle nich se zvyšuje počet neplatících nájemníků a přibývají i další problémy s nájemníky. Co tedy udělat proto, aby se vám podařilo najít spolehlivého nájemníka? Připravili jsme si pro vás výčet tipů a doporučení, která minimalizují rizika spojená s pronájmem.
Proč je důležitý výběr nájemníka?
Řada pronajímatelů nemovitostí by nám jistě dala za pravdu, že na výběru nájemníka opravdu záleží. Při pronajímání se totiž můžete setkat s celou řadou problémů v čele s neplatícím nájemníkem, neuhrazenými dluhy z vyúčtování, předáním bytu v nevhodném stavu nebo opakovanými problémy s hlukem. Vystěhování neplatícího nájemníka navíc není vůbec jednoduché, v případě, že narazíte na nájemníka, který se odmítá vystěhovat, může se celý proces protáhnout až na dva roky.
Výběr spolehlivého nájemníka začíná optimální výší nájemného
Základem pro výběr vhodného nájemníka je správné stanovení výše nájemného. Příliš nízké nájemné je spojené nejen s tím, že se zbytečně připravíte o zisk, ale také s vyšším rizikem, že vás osloví větší množství potenciálních neplatičů. Pokud navíc budete chtít nájemné zvýšit, můžete to udělat jen jednou do roka a během tří let ho nesmíte zvednout o více než 20 %. Příliš vysoké nájemné může zase vést k tomu, že nemovitost nepronajmete a připravíte se i na několik měsíců o nájem.
Obrázek: Ideální výše nájmu je taková, která vám přinese co nejvyšší zisk, ale neodradí zájemce
Jak stanovit vhodnou výši nájemného?
Na výši nájemného má vliv hned několik faktorů, kromě lokality se jedná o technický stav nemovitosti, velikost nemovitosti i délku pronajímání. Se stanovením optimální ceny nájemného vám pomohou cenové mapy a srovnání s podobnými nabídkami ve vašem okolí. Níže jsme si pro vás připravili tabulku s průměrnými cenami nájmů v největších městech ČR.
| Město | Průměrná výše pronájmu 1 m2 bytu v roce 2024 | Průměrný nájem za pronájem bytu o rozloze 70 m2 |
| Praha | 400 Kč | 28 000 Kč |
| Brno | 329 Kč | 23 030 Kč |
| Zlín | 272 Kč | 19 040 Kč |
| Olomouc | 267 Kč | 18 690 Kč |
| Pardubice | 265 Kč | 18 550 Kč |
| Hradec Králové | 262 Kč | 18 340 Kč |
| Plzeň | 254 Kč | 17 780 Kč |
| České Budějovice | 247 Kč | 17 290 Kč |
| Liberec | 239 Kč | 16 730 Kč |
| Karlovy Vary | 215 Kč | 15 050 Kč |
| Ostrava | 213 Kč | 14 910 Kč |
| Ústí nad Labem | 194 Kč | 13 580 Kč |
Nastavte vyšší kauci
Kromě správně stanovené výše nájmu vám může jako nástroj pro výběr vhodného nájemníka posloužit také vyšší kauce, která může mít maximální výši třech čistých měsíčních nájmů. Kauce vám může nejen pokrýt nedoplatky na energie nebo nutné výdaje za opravy, ale může také vyfiltrovat nájemce s nedostatkem finančních prostředků. Myslete ale na to, že se kauce úročí.
Při setkání s potenciálním nájemcem dejte na svůj instinkt
Při výběru vhodného nájemce vám může pomoci první dojem. Ten může sloužit v rámci telefonátů a zpráv ohledně zájmu o pronájem jako první síto při výběru z velkého množství zájemců. Na osobní prohlídku můžete následně pozvat pouze ty zájemce, ze kterých jste měli dobrý první dojem. Instinkt vám samozřejmě může pomoci i během první osobní schůzky s vybranými zájemci o pronájem. Zaměřte se například na to, jestli zájemce přišel včas, jak odpovídá na otázky a jak se chová. Více informací o zájemci o bydlení vám mohou poskytnout jeho profily na sociálních sítích.
Jaké otázky klást zájemci o pronájem?
Při výběru vhodného nájemce vám může mnoho napovědět kladení správných otázek, které vám poskytnou potřebné informace. Zeptejte se zejména na následující:
- Jaké jsou vaše důvody k hledání pronájmu?
- Kde jste bydlel/a dříve?
- Proč máte zájem právě o tuto nemovitost?
- Jaké jsou vaše další plány související s bydlením?
- Pracujete nebo studujete? V jakém oboru?
- S kým budete v nemovitosti bydlet?
- Můžete doložit své příjmy?
Obrázek: Základem každého pronájmu by měla být kvalitní nájemní smlouva
Zájemce o pronájem bytu si dobře prověřte
Ne nadarmo se říká: důvěřuj, ale prověřuj. Jedním z nejdůležitějších kritérií pro výběr nájemníka by měla bezesporu být jeho solventnost.
Solidní zájemce nebude mít důvod skrývat, kde pracuje a jaký je jeho přibližný měsíční příjem. Výjimkou dnes není ani žádost o doložení vyfiltrovaného výpisu z příjmů. Dnešní doba nabízí také celou řadu možností, jak dopředu zájemce prověřit. Zdarma nebo za poplatek se můžete přesvědčit o tom, že nájemce nemá dluhy zde:
- Insolvenční rejstřík,
- Centrální evidence exekucí,
- Databáze osob v pátrání Policie ČR,
- Registr živnostenského podnikání, ve kterém v případě OSVČ ověříte pravdivost údajů.
Požádejte o kontakt na minulého pronajímatele
Že už jste se při výběru nájemníka několikrát spálili a nechcete nechat nic náhodě? Krokem, jak minimalizovat riziko neplatícího nebo problémového nájemníka, mohou být reference od předchozího pronajímatele.
Svěřte nájem do rukou odborníků
Pokud chcete ušetřit čas s hledáním ideálního nájemníka a vyhnout se případným problémům, které jsou v současnosti čím dál tím častější, využijte služby profesionální správy nemovitostí. Například díky službě Stálý nájem, která aktuálně spravuje přes 550 bytů, se můžete spolehnout na pravidelné nájemné, garanci stavu bytu a vyřízení všech potřebných náležitostí.
Máte vybráno? Na co nezapomenout před nastěhováním nájemce
Dle statistiky mohou mít o pronájem jednoho bytu zájem i desítky lidí. Že už jste našli nájemníka, který odpovídá vašim představám? Výborně. Přichází na řadu podpis předávacího protokolu a smlouvy o pronájmu.
Proč nezapomenout připravit předávací protokol?
Mnoho pronajímatelů zapomíná na předávací protokol, díky kterému však můžete předejít komplikacím při předávání bytu. Předávací protokol byste si měli nechat podepsat, ať už pronajímáte kompletně vybavený byt, nebo byt bez vybavení. Proč? Předávací protokol, do kterého byste měli zaznamenat veškeré vybavení bytu, stav bytu a případně jeho nedostatky, kryje obě strany. Nájemník by měl protokol podepsat při předání bytu.
Na správně sepsané nájemní smlouvě záleží
Co se týče nájemní smlouvy, lepší představu o tom, jak smlouvu napsat získáte díky základnímu vzoru jednoduché nájemní smlouvy. Při řešení konkrétního pronájmu však vždy doporučujeme spolupracovat s právníkem nebo odborníky na realitní trh, kteří zajistí, že bude právo na vaší straně. Co vše musí nájemní smlouva obsahovat?
- identifikace nájemníků,
- předmět nájmu (čím konkrétněji popsaný, tím lépe),
- platba nájemného a způsob úhrady,
- doba nájmu,
- zánik nájmu,
- ostatní práva a povinnosti nájemce a pronajímatele,
- datum a podpis.
Dobré vztahy s nájemcem jsou základem dlouhodobého pronájmu
Noční můrou každého pronajímatele je, co několik měsíců hledat nového zájemce o pronájem. Jedním z častých důvodů, proč se nájemníci stěhují, jsou konflikty s pronajímatelem. Udržujete proto s nájemníky dobré vztahy. Když budete vstřícní a flexibilní, je pravděpodobnější, že nájemce nebude mít důvod měnit bydlení a bude také ochotnější se o pronajímanou nemovitost dobře starat.
