Uvažovali jste někdy nad investováním do nemovitostí? Jestli se to vůbec vyplatí? Jestli není lepší investovat do podílových fondů či do zlata?
Zkoušeli jste si někdy spočítat návratnost investice do nemovitostí? Já to udělám za vás, pokud budeme brát v úvahu dnešní ceny nemovitostí na Mostecku a při dnešních úrokových sazbách v případě hypotečních úvěrů.
Prvním krokem je se zorientovat v cenách nemovitostí. K tomuto jsem použila šikovný portál Videobydlení.cz, kde jsem zadala parametry na lokalitu – Most, a parametry na velikost bytu – 2+1. V průměru se ceny nemovitostí pohybují okolo půl milionu, takže budu vycházet z této částky.
Druhým krokem je si spočítat hypoteční úvěr, pokud nemáme vlastní zdroje (vycházím z toho, že je nemáme). Dnes už banky půjčují klientům pouze 80 % LTV (loan to value, neboli poměr výše úvěrů vůči hodnotě zajišťovací nemovitosti). Budeme brát, že odhadní cena nemovitosti se rovná prodejní ceně. To znamená, že banka nám půjčí hypoteční úvěr ve výši 400.000,- Kč. Při takto nízkém objemu hypotéky se může úroková sazba pohybovat okolo 2,39 %, splátka tedy činí 2.118,- Kč na 20 let. Banka ale počítá, že klient má 20 % z vlastních zdrojů (tedy 100.000,-Kč). Ty dorovnáme úvěrem ze stavebního spoření – pro příklad Buřinkou. U Buřinky máme úrokovou sazbu 5,25 % v případě 3leté fixace a splátka činí 729,- Kč. Po součtu měsíční splátka všech úvěrů bude 2.847,- Kč měsíčně.
Následně si musíme zprůměrovat pronájmy v Mostě, opět použijeme portál Videobydleni.cz. Pronájmy na tuto lokalitu se pohybují okolo 8-9 tisíc korun. Nesmíme ale zapomenout, že měsíční investice majitele bytu bude zhruba 3 tisíce korun (fond oprav, poplatky, údržba, …).
To znamená, že majitel bytu bude mít každý měsíc pasivní příjem cca 3 tisíce korun. Každý měsíc je tedy v plusu 3 tisíce korun, který si buď může majitel dávat stranou, nebo to brát jako výše zmiňovaný pasivní příjem. V případě, že se majitel (investor) rozhodně pro první variantu, tak úvěry může splatit po 167 měsících, cože je zhruba po 14 letech, a poté už je bez úvěrů. Tím pádem už neplatí žádnou splátku a jeho pasivní příjem vzroste zhruba na 6 tisíc korun měsíčně.
Samozřejmě to nelze brát zas až tak jako pasivní příjem, protože o danou nemovitost se určitým způsobem musíte starat pořád.
Bohužel koupí bytu to nekončí. Jako každá věc má i nemovitost svoji dobu opotřebení, takže pokud to budeme stále chtít pronajímat za stejnou cenu, tak byt musíme udržovat ve stejné kvalitě.
Dále musíme zvážit ceny nemovitostí. Jestliže do budoucna uvažujete o prodeji bytu, tak nesmíme spoléhat na to, že ceny nemovitostí zůstanou stejné. Nyní ceny nemovitostí rostou, ale v následujících letech to může být přesně naopak.
Důležitým aspektem je určitě výběr nájemce. Takže při výběru buďte určitě důslední a pečlivě zvažte, kdo působí jako slušný nájemce a nezdemoluje Vám byt.
